📌 분양권 vs 입주권, 부동산에서 헷갈리는 두 개념 정확히 구분해보자

부동산 거래를 하다 보면 “분양권”과 “입주권”이라는 용어를 자주 듣게 됩니다. 둘 다 새 아파트를 받을 수 있는 권리처럼 보이지만, 출처와 법적 성격이 전혀 다릅니다. 특히 재개발·재건축 지역 투자 시 이 두 개념을 정확히 구분하지 못하면 예상치 못한 실수나 금전적 손실이 발생할 수 있어요. 이 글에서는 분양권과 입주권의 차이를 한눈에 정리해 드릴게요.

✅ 분양권이란?

분양권은 일반적으로 건설사가 새 아파트를 일반에게 분양할 때, 청약이나 추첨을 통해 당첨된 사람에게 주어지는 권리입니다. 즉, 아직 지어지지 않은 신축 아파트에 대한 “계약자”의 권리입니다. - 분양계약 체결 이후 일정 기간 지나면 전매 가능 (단, 규제 지역은 예외) - 분양권은 청약통장, 가점, 무주택 요건 등이 중요하게 작용 - 취득세는 1.1%, 보유세는 납부 대상 아님 - 등기 이전까지는 ‘입주 예정자’일 뿐 ‘소유자’는 아님

✅ 입주권이란?

입주권은 재개발이나 재건축 사업에 참여한 조합원이 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 수 있는 대체 주택권리입니다. - 기존 집을 제공한 대가로 신축 아파트를 받을 수 있는 권리 - 매매는 가능하지만 양도 제한 시점 이후로만 가능 - 조합원 자격이 있는지 여부에 따라 권리 인정 여부 결정 - 보유세 및 취득세 모두 부과 대상 (기존 주택과 동일하게 봄)

📊 차이 정리표

항목	분양권	입주권
발생 경로	일반 분양 당첨	재개발/재건축 조합원
대상자	청약 신청자	기존 주택 보유자
보유세	없음	있음
취득세	1.1%	건물 해체 전은 없음, 이후 과세
양도 제한	전매제한 있음	조합원 지위 양도 제한 있음

📍 실전에서 자주 하는 실수

- 입주권을 분양권으로 착각해 청약 횟수 제한이 초기화된 줄 착각 - 조합원 지위가 아닌 일반 토지 소유자일 경우 입주권이 없을 수도 있음 - 재개발 지역 매물 매수 시 입주권이 확정된 상태인지 반드시 확인 필요 📌 결론 분양권과 입주권은 비슷해 보여도 전혀 다른 출처, 조건, 세금 기준을 갖고 있습니다. 부동산 거래나 투자, 청약 전략을 세울 때 이 두 개념을 정확히 이해하고 있어야 예상치 못한 세금, 자격 제한, 불이익을 피할 수 있습니다. 🏷️ 관련 키워드 #분양권 #입주권 #조합원지위 #재개발투자 #재건축권리 #부동산기초 #세금차이 #부동산전매제한